Erin Boisson Aries分享了她对纽约豪宅市场的见解
最新第三季度的市场数据报告显示了我们在过去一年与许多客户的合作成果：几乎每个价格水平的库存量都在增长，市场消化速度正在放缓，议价趋势提高。虽然纽约的豪宅市场相较之前更为疲软，但在这个充满活力和不断变化的市场中，买家，卖家和投资者仍然充满机会。
买家
在全球范围内，纽约市房产市场对买家以言更具吸引力，因为其他主要的竞争城市仍然陷入房地产泡沫之中。事实上，几个主要城市的政府已经实施了新的限制和税收措施以遏制住房投机、抑制外国投资、以及解决负担能力问题。一些司法管辖，如- 多伦多，香港和温哥华甚至立法，试图对高净值人群以及外国买家实施罚款, 以解决当地住房问题。而英国政府最近提出对外国买家征收1％和3％的印花附加税。
相比之下，面对现有地产和新开发项目的库存不断增加，纽约房产市场仍持续保持稳定交易的原因主要是由于今年前两个季度的价格调整。特别是考虑到其他宏观经济条件 - 失业率达到历史最低点、通货膨胀和股市创下历史新高, 这些因素都鼓励了了许多国内买家进入市场。虽然部分买家对市场仍然持观望态度，试图确定我们是否尚未达到周期的底部，但也有大部分买家在积极寻求最具投资潜力的潜在市场。
我们一直建议买家专注于房产的出处、独特的功能和位置，同时也要注意新地产开发项目的出现可能会阻碍长线投资的升值空间。这种理念使我们不论为上东区公寓的买家，或者市中心高端新开发项目的买家，亦或是购买精装房的买家，或者直接购买全新大平层的买家，都尽可能地争取到较大的折扣优惠。今年我们不断重复提到的一件事, 那就是：今天豪宅市场面临的最大挑战, 就是在高库存的市场上找到稳定，且仍具备投资价值的房产。
- Washington Heights，Harlem和East Harlem等新兴市场的每平方尺均价仍低于1,000美元。尽管全市平均每平方尺的增长率已经达到了近三年的最高点，但其仍显示出了会进一步升值的潜力。
- 在较成熟的市场中，Yorkville和Midtown South是表现最好的市场。
- 东区和下东区继续实现强劲的销售数字，而格林威治村和西村以其最高的每平方尺均价成为了西区唯一进入我们社区排行榜的潜在市场。
卖家
地区性政治的不确定性,不断上升的抵押贷款利率, 贸易重新谈判以及现在的“买方市场”信息传递等因素, 让许多潜在卖家暂停将他们的房产推向市场。同时, 我们亦提醒潜在卖家，美国国内生产总值正持续增长, 税务改革正有效地鼓励小企业扩张, 以及股票市场同时正在创下历史的新高。
实际上，即使在当下的买方市场中， 我们还是可以为客户的房产定位和定价，以及度身定制高效的营销方案，让他们的房产实现其最强劲的平方尺均价。我们感到非常自豪, 能够始终如一地击败市场的平均可转让性，并确保我们今年所代理的房产项目能够以最佳的价钱及以高于市场的速度出售- 当中包括从大熨斗的全层单位到上东区高层公寓的销售; 成功售出一向销售情况欠佳的格拉梅西公园（Gramercy Park）; 我们还在布鲁克林的Boerum Hill联排别墅地区创造出一个销售记录。
即便如此，我们仍然对当前的竞争、市场波动以及未来策略充满警觉性。到目前为止，我们建议做出决定后, 便要立刻进行销售，并优先考虑有影响力的营销策略和真正的全球推广，以确保当下的最佳价格，而不是试图预测下一个“卖方市场”的来临。
我们专注于在激烈竞争中精选推广您的物业，特别是现在的买家变得更加多样化并且对房产的完成质量、工艺和设施要求提高。这可能解释了我们自2017年底以来已经确定的另一个趋势：许多联排别墅买家正在转移到寻找全新地产开发项目的顶层公寓和更高楼层的单位。
数字的启示
我们已经仔细研究了上个季度的公寓销售业绩, 特别随着不同的全新开发项目正式推出市场, 我们将每平方英尺低于3,000美元的市场以及每平方英尺高于3,000美元（我们将其定义为以下图表中的豪宅市场）的市场分隔出来。不出所料，每平方英尺低于3,000美元的市场显示出最高的市场吸收率, 但是同时市场上仍然有很多房产可供选择。本季度的平均折扣率达到6.3％，其中转售房产占据了市场的主导地位。
相比之下，豪宅库存的市场吸收速度几乎是每平方英尺低于3,000美元的市场的两倍。同样，为了推动房产的出售，价格折扣几乎是全市平均水平的两倍。另外，相比较其他全新地产开发项目，例如70 Vestry Street，160 Leroy Street，520 Park Avenue （以及预计下一季度推出的220 Central），每平方英尺高于3,000美元的市场显得尤为黯然失色。从上季度库存来看，豪宅买家偏向对3-4间卧室的公寓单位感兴趣，而设有礼宾服务和拥有优质景观的房产项目是最畅销的。
在今天的市场中，如果我们有1000万美元的资金投资纽约的豪宅，我们应该投资在哪里？
西切尔西/哈德逊公园联排别墅
在众多全新开发的项目中，这里的联排别墅正在迅速升值。
上东区Co-Ops
经过多年的停滞，这个长期以来一直是黄金标准的资产类别显示出升值的迹象。
上西区联排别墅
随着买家涌向新发展项目，我们预计这种资产类别的价值会止跌回升并超过之前的历史高位。
布鲁克林大厦
布鲁克林大桥公园（Brooklyn Bridge Park）落成，全新酒店和豪华发展项目, 加上豪华联排别墅市场现在已经远远超出了莱弗茨花园（Lefferts Garden）。
郭瓦纳斯（Gowanus）
这可能是下一个西切尔西吗？联系我们以了解更多布鲁克林未来的里维埃拉或威尼斯海滩的几个全新发展项目。
全文所述由The Erin Boisson Aries团队准备。数据由Perchwel所提供, 基于2015年7月1日至2018年9月30日期间的公寓和合作公寓公开销售记录。该数据不包括非市场销售、商业地产、统计异常和其他不合格的异常值。最终销售数字表示ACRIS录得的实际销售数量以及Perchwell标记为售出的物业，并无任何推测成分。
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